Celle Ligure. Hotel Pescetto: 4° e 5° illegittimità

HOTEL PESCETTO – CELLE LIGURE

4° Illegittimità  AUMENTO DELL’ALTEZZA di 4,62

Gli esposti e la Relazione della Provincia indicano poi, come grave illegittimità, l’aumento dell’altezza in ragione di 4,62 m. La legge dice: “l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti “. L’edificio più alto era proprio l’albergo Pescetto e quindi la sua altezza doveva rimanere tale e quale. In controdeduzione si è obiettato che quella legge non è applicabile, che l’operazione edilizia equivale ad una lottizzazione convenzionata e quindi non sottosta alla legge, che fra gli edifici circostanti c’è l’Hotel Riviera che era più alto e adesso è pari. A dimostrazione della parità si sono prodotte due fotografie prese da Google maps sotto riportate.

Si immagini che un soggetto alto 160 cm si ponga vicino ad un giocatore di basket e saliti diversi gradini di una scala si dichiari più alto. Gli direste “caro amico, tu non sei più alto, ma più in alto, e stai facendo il furbo”. Si immagini anche che egli presenti le rispettive fotografie a mezzo busto, anzi con solo testa e spalle, dicendo “vedete che siamo alti uguale?”. Lo preghereste di non dire sciocchezze.

Dunque, è stata confusa (davvero?) l’altezza con la quota: più alto con più in alto???!!! E comunque da queste fotografie si dovrebbe dedurre qual è la quota più alta?! Amministratori comunali, siamo a questi punti?!

Però, non c’era alcuna necessità di inoltrarsi in questa confusione perché decine, o forse centinaia, di sentenze stabiliscono che gli edifici da prendere in considerazione sono quelli immediatamente circostanti, si potrebbe dire del primo anello attorno all’edificio in ricostruzione; fra l’Hotel Riviera e l’Hotel Pescetto ci sono tre case e due strade veicolari pubbliche: l’Hotel Riviera non può essere considerato.

Fra le sentenze consultabili ve ne è una recente del TAR Liguria N. 00828/2014 REG. RIC. del 17/09/2015 per un caso simile avvenuto nel comune di Loano. È stata citata negli esposti e non si capisce per quale ragione non se ne sia tenuto conto. Il Tribunale Amministrativo non parla a vanvera, le sue sentenze vanno rispettate!

Si faccia bene attenzione! Riguardava la demolizione e ricostruzione di un edificio in applicazione del Piano Casa con aumento dell’altezza (come il Pescetto). Un avvocato che difendeva i costruttori è uno degli attuali avvocati che difendono il Pescetto e aveva prodotto le stesse argomentazioni difensive.

I giudici le hanno stroncate. “È incontestato che il costruendo edificio non forma oggetto di alcun piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata” (lapidario e definitivo) – “Le pronunce della Cassazione sono da tempo orientate in modo univoco ad affermare che il decreto ministeriale in questione … ha efficacia di legge” e “… il motivo di ricorso è fondato, poiché l’edificio in progetto avrà un’altezza assai maggiore di tutti gli edifici immediatamente circostanti … tale circostanza concreta la violazione dei limiti di altezza …”. Il Tribunale, infatti, aveva rifiutato di prendere in considerazione un altro edificio più alto ma non immediatamente vicino a quello in costruzione.

La relazione della Provincia dice: “[…] viene preso a riferimento, per la verifica appunto delle altezze, un edificio denominato Hotel Riviera, distaccato di diversi isolati dall’edificio ex hotel Pescetto. La norma invece chiede che la verifica dell’altezza venga effettuata esaminando gli edifici circostanti”.

Per tutto ciò, l’aumento dell’altezza risulta in violazione di legge

5° Illegittimità  AUMENTO DEL VOLUME GEOMETRICO

Metodo “vuoto per pieno” aumento di  746,54 mc

Metodo “altezza media ponderale” aumento di  775,49 mc

Il progetto è stato approvato tenendo conto della normativa dei Piani di Bacino, da applicare alle aree inondabili come quella del Pescetto, e della legge n. 49/2009 detta Piano Casa, richiamata dal soggetto attuatore per poter derogare dalle prescrizioni del Piano Urbanistico Comunale. Entrambe vietano l’aumento di volume.

La normativa dei Piani di Bacino stabilisce che nella fascia A, più pericolosa, non sia assolutamente consentito intervenire con operazioni di “nuova costruzione”; è ammessa solo l’operazione di ristrutturazione, che comprende la demolizione con ricostruzione a parità di volume. Se la ricostruzione avviene con aumento di volume, essa è considerata “nuova costruzione”.

Nel progetto è scritto: “si precisa che il progetto non prevede aumento di volume, sia inteso come VOLUME GEOMETRICO definito come volume lordo di tutte le parti dell’edificio che prevedono la potenziale presenza di persone e pertanto comportano rischio idraulico, sia inteso come VOLUME PONDERALE”. Cioè, nel calcolo del volume geometrico si sono esclusi i volumi tecnici che non sono strettamente abitazione.

Negli indirizzi interpretativi della normativa dei Piani di Bacino – D.G.R. n. 723/2013 Regione Liguria – è  scritto che “… in tessuto urbano consolidato sono altresì compatibili …  la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato esistente … Tale ricostruzione può anche essere non fedele ed essere attuata con spostamento di sedime all’interno del lotto di proprietà o nelle aree limitrofe, senza aumento della volumetria esistente  e purché sia contestualmente eliminata la vulnerabilità dell’elemento (Lo si tenga a mente nel prosieguo) …”. È anche scritto, a proposito dell’aumento della volumetria, che si deve fare riferimento “ alla definizione di volume geometrico ex art. 70, l.r. 16/2008, intendendo cioè il volume del fabbricato fuori terra, misurato vuoto per pieno”.

La giurisprudenza, unanime, lo definisce così: “il volume di una costruzione vuoto per pieno rappresenta lo spazio totale occupato da essa”,

La ricostruzione del Pescetto non è fedele (non ha la stessa sagoma) e non ha lo stesso sedime: quindi non deve avere aumento della volumetria, che è quella geometrica, misurata vuoto per pieno.

La giurisprudenza è concorde, così come i pareri resi dalle strutture regionali, nel confermare che il volume “vuoto per pieno”, deve comprendere anche gli spazi occupati ancorché non chiusi, come ad esempio le logge, i porticati,  ecc.

Si citano una sentenza della Corte di Cassazione  ed una del TAR Campania (Cass. 26/7/2013 n. 18119 – T.A.R. Campania Sez. ll, 8/6/2012 n. 2747) le quali precisano che costituisce volume pure il porticato anche se questo non ha pareti di collegamento fra i pilastri.

Il Piano Casa stabilisce, invece, che il volume geometrico vada calcolato con il metodo “dell’altezza media ponderale” che porta ad un risultato leggermente diverso.

Tutto ciò è ben spiegato nel Quadro di confronto delle novità introdotte dalla LR n. 4/2011, dalla LR n. 33/2011 nonché dalla L.R. n. 9/2012, rispetto alle disposizioni della LR n. 49/2009 – Regione Liguria, la quale precisa che vadano ricompresi anche gli spazi o locali, ancorché accessori, che risultino planimetricamente contenuti nell’ingombro geometrico dell’edificio ed aventi prospetti a vista (quali porticati, cantine od autorimesse, locali tecnici).

Il volume totale vuoto per pieno risulta di 5.336,64 metri cubi. Quello indicato in progetto è di 4.590,10 mc.

C’è una differenza di 746,54 mc (volume geometrico “vuoto per pieno”). Il volume con “altezza ponderale” dà un aumento di 775,49 mc.

Vedasi il calcolo dettagliato nella relazione del 2/8/2019 inviata anche al Comune con la conferma della  Provincia dell’aumento volumetrico.

Si suggerisce ai Consiglieri di far effettuare il calcolo di verifica delle volumetrie (nei due distinti metodi) che sarebbe stato opportuno effettuare a tempo debito.

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