Il Comune esclude la Valutazione Ambientale Strategica per il recupero dell’ex complesso religioso di via San Francesco d’Assisi. Prevista una variante urbanistica, nuovi parcheggi e il riutilizzo degli edifici. Ma tra destinazioni d’uso, interessi privati, servizi pubblici e verifiche rinviate, i documenti amministrativi sollevano interrogativi che meritano risposte.
Tutto bene, almeno sulla carta.
Ma quando per realizzare un intervento di rigenerazione urbana occorre modificare il Piano Urbanistico Comunale, ridurre un’area destinata a servizi religiosi e coinvolgere una società immobiliare privata, qualche domanda diventa inevitabile.
Soprattutto perché rigenerare un edificio e migliorare una città non sono necessariamente la stessa cosa.
La vicenda riguarda l’ex complesso conventuale dei Frati Minori Cappuccini, in via San Francesco d’Assisi, oggetto della determinazione comunale n. 100 del 6 ottobre 2026, con la quale il Comune di Varazze ha stabilito di non sottoporre la proposta alla procedura ordinaria di Valutazione Ambientale Strategica (VAS).
Una decisione consentita dalla normativa, assunta dopo una specifica istruttoria, ma che non esaurisce affatto le questioni urbanistiche e politiche dell’intervento.
Dal convento alla trasformazione urbanistica
L’operazione interessa un’area di circa 3.095 metri quadrati e nasce da una proposta presentata il 7 luglio 2023 dalla Provincia di Genova dei Frati Minori Cappuccini, proprietaria di parte del complesso, con l’assenso della società Riviera Costruzioni S.r.l., con sede a Milano, proprietaria di un’altra porzione immobiliare.
La chiesa di San Francesco rimane esclusa dall’ambito di trasformazione e conserva la propria destinazione religiosa.
Il progetto prevede il recupero degli edifici esistenti, senza aumenti volumetrici dichiarati, il potenziamento dei parcheggi e la rimozione di elementi di degrado, comprese eventuali coperture in amianto-cemento.
Ma c’è un passaggio decisivo.
Una porzione dell’area oggi classificata come zona per servizi religiosi viene ricompresa nell’ambito urbanistico del centro cittadino.
Non si tratta, quindi, soltanto di restaurare un vecchio convento. Si tratta anche di cambiare le regole urbanistiche che ne disciplinano l’utilizzo.
E qui nasce la prima domanda: quale sarà esattamente la destinazione finale degli immobili? Quante unità saranno ricavate? Quale funzione avranno? E quale sarà il vantaggio concreto per la collettività rispetto alla valorizzazione immobiliare del complesso?
I due documenti esaminati non forniscono un quadro sufficientemente dettagliato per rispondere a tutti questi interrogativi.
La variante urbanistica: un beneficio pubblico o soprattutto privato?
La legge regionale sulla rigenerazione urbana nasce per recuperare aree degradate e migliorare la qualità delle città. Uno strumento certamente utile, soprattutto in Liguria, dove gli spazi disponibili sono limitati e il patrimonio edilizio inutilizzato è consistente.
Ma proprio per questo occorre distinguere tra l’interesse pubblico e quello economico dei proprietari.
La trasformazione di un edificio inutilizzato può produrre un significativo incremento del suo valore commerciale, soprattutto quando viene accompagnata da una modifica delle destinazioni urbanistiche consentite.
Non c’è nulla di illegittimo in questo. Il punto è un altro: quanto di questo possibile vantaggio viene restituito alla città?
Nei documenti compare un intervento da inserire nella convenzione urbanistica: il completamento del piano terra di un edificio in via Ravano 4, esterno all’ambito di rigenerazione, destinato a nuove dotazioni di servizi.
Ma quali servizi? Con quale effettiva utilità pubblica? Con quali modalità di gestione e accesso? E soprattutto, il loro valore è proporzionato ai benefici urbanistici concessi?
Sono domande alle quali l’Amministrazione dovrebbe rispondere con numeri, elaborati e impegni verificabili, non soltanto con formule amministrative.
La VAS esclusa, ma le verifiche ambientali non sono finite
La parte più interessante della documentazione riguarda proprio le valutazioni ambientali.
Il Comune ha deciso che non è necessaria una VAS ordinaria perché, secondo l’istruttoria, l’intervento non presenta effetti ambientali negativi significativi.
Eppure, leggendo attentamente la relazione, emerge una lunga serie di aspetti che dovranno essere approfonditi successivamente.
ARPAL chiede attenzione alla biodiversità, alla vegetazione esistente e alla possibile presenza di pipistrelli. La Regione richiama la necessità di mantenere permeabili i terreni e di rispettare le prescrizioni idrauliche. La relazione comunale prevede ulteriori approfondimenti sull’eventuale presenza di amianto, sulle emissioni dei cantieri, sulle infrastrutture energetiche e sulla gestione dei rifiuti.
Addirittura, nelle conclusioni viene richiesto uno specifico studio ambientale che dovrà anche verificare se gli interventi possano ricadere tra quelli soggetti a Valutazione di Impatto Ambientale (VIA).
Naturalmente VAS e VIA sono procedure differenti e l’esclusione della prima non comporta automaticamente l’esclusione della seconda.
Ma il punto politico rimane: se tanti approfondimenti devono ancora essere effettuati, perché non renderne pubblici i risultati prima di considerare definitivamente risolte le questioni ambientali?
Non significa sostenere che l’intervento sia pericoloso. Significa chiedere che la tutela ambientale non si riduca a una successione di verifiche rinviate alla fase successiva.
Via Ravano: anche il rischio alluvione entra nella vicenda
Un altro particolare merita attenzione.
Le opere previste al piano terra dell’edificio di via Ravano 4, indicate come possibile dotazione di servizi e collegate alla convenzione urbanistica, interessano un immobile che ricade in un’area classificata a pericolosità da alluvione fluviale P2_0.
La Regione non ha espresso un parere contrario, ma ha richiamato espressamente il rispetto del Regolamento regionale 1/2025 e la necessità di ulteriori verifiche.
Non è una questione secondaria.
Perché prevedere nuove dotazioni di servizi proprio in un edificio interessato da condizioni di pericolosità idraulica?
Quali attività saranno ospitate al piano terra? Sarà prevista la permanenza di persone? Quali misure di sicurezza verranno adottate?
Sono interrogativi che meritano chiarimenti, soprattutto considerando che l’intervento è presentato come un beneficio per la collettività.
La Provincia avvia l’istruttoria, poi non presenta osservazioni
C’è anche un particolare amministrativo curioso.
La Provincia di Savona, consultata nell’ambito del procedimento ambientale, ha comunicato l’avvio della propria istruttoria interna.
Successivamente, però, entro i termini previsti, non sono pervenute ulteriori determinazioni o osservazioni.
Il documento comunale prende quindi atto dell’assenza di contributi istruttori provinciali.
Questo non significa che la Provincia abbia espresso un parere negativo o che abbia violato qualche obbligo. Ma sarebbe interessante conoscere perché un procedimento che comporta una variante urbanistica non abbia prodotto un contributo conclusivo dell’ente.
Ancora una volta, una domanda di trasparenza, non un’accusa.
Nessuna osservazione dei cittadini. Ma quanti conoscevano il progetto?
Gli atti sono stati pubblicati dall’11 marzo al 10 aprile 2026, con possibilità di presentare osservazioni.
Non ne è arrivata nessuna.
Un dato che l’Amministrazione registra correttamente, ma che non può essere automaticamente interpretato come consenso popolare.
Quanti cittadini di Varazze conoscevano effettivamente il progetto? Quanti sapevano che il recupero dell’ex convento comportava anche una variante al PUC? Quanti erano informati sulle future destinazioni degli immobili e sulle opere previste nella convenzione?
Pubblicare un documento all’Albo Pretorio significa rispettare un obbligo amministrativo. Informare davvero la cittadinanza è qualcosa di più.
Soprattutto quando si interviene su un complesso storico che, per la sua origine e collocazione, appartiene anche alla memoria collettiva della città.
Il rischio di una rigenerazione urbana a senso unico
Non bisogna demonizzare gli investimenti privati.
Anzi, recuperare edifici abbandonati è spesso preferibile a costruirne di nuovi, e il riutilizzo dell’ex convento potrebbe rappresentare un risultato positivo per Varazze.
Ma esiste una differenza sostanziale tra recuperare un immobile e realizzare un progetto di interesse pubblico.
Il primo obiettivo può essere perseguito legittimamente dai proprietari. Il secondo deve essere dimostrato dall’Amministrazione.
Nel caso dell’ex convento dei Cappuccini, la questione centrale non è tanto la decisione di escludere la VAS ordinaria, quanto il bilancio complessivo tra vantaggi privati e benefici collettivi.
Quanti parcheggi saranno effettivamente pubblici? Quali servizi saranno disponibili per i cittadini? Quale sarà l’impatto sulla viabilità? E soprattutto, quale sarà il risultato urbanistico finale di un’operazione che modifica la destinazione di una porzione di area precedentemente riservata ai servizi religiosi?
Perché il fatto che non aumentino i volumi edilizi non significa necessariamente che non possano cambiare le funzioni, il numero degli utilizzatori e le esigenze di mobilità.
La relazione istruttoria ritiene che non vi sia un incremento sostanziale dei carichi urbanistici, ma sarebbe utile rendere accessibili anche i dati progettuali che permettono di verificarlo concretamente.
La domanda finale al Comune di Varazze
La determinazione del 6 ottobre non rappresenta ancora l’approvazione definitiva di tutti gli interventi edilizi. Lo stesso provvedimento dispone la trasmissione alla Giunta comunale per gli adempimenti relativi all’approvazione formale dell’ambito di rigenerazione.
C’è quindi ancora spazio per spiegare pubblicamente le caratteristiche dell’operazione.
Sarebbe auspicabile che l’Amministrazione presentasse ai cittadini un quadro completo: destinazioni d’uso, numero delle eventuali unità immobiliari, parcheggi, opere pubbliche, contenuti della convenzione e risultati delle verifiche ambientali ancora richieste.
Non per ostacolare un recupero che potrebbe essere utile, ma per evitare che una trasformazione urbanistica venga discussa soltanto negli uffici tecnici e scoperta dai cittadini quando i lavori sono ormai decisi.
Perché il vero interrogativo non è se l’ex convento dei Cappuccini debba essere recuperato. È come verrà recuperato, per farne cosa e con quali vantaggi per Varazze.
La rigenerazione urbana dovrebbe restituire valore alla città, non soltanto agli immobili.
E se alla fine l’operazione produrrà soprattutto una valorizzazione privata, pur legittima, sarebbe più corretto chiamarla con il suo nome.
Non tutto ciò che viene ristrutturato è necessariamente rigenerato. E non tutto ciò che aumenta di valore arricchisce davvero una comunità.