Visto il Piano territoriale di coordinamento paesistico relativo all’assetto paesistico-ambientale della Liguria, approvato con deliberazione del Consiglio Regionale n. 6 del 26.2.1990;

            Vista la legge regionale 4.9.1997 n. 36 e successive modificazioni, la quale all’art. 69 prevede che l’approvazione delle varianti al Piano territoriale di coordinamento paesistico è soggetta alla procedura stabilita dalla legge medesima, con riferimento all’atto di pianificazione in cui la variante è prevista, stabilendo che l’approvazione di tali varianti è preceduta dall’acquisizione di un nulla osta del Consiglio regionale nei soli casi in cui le varianti riguardino i regimi normativi del livello locale ivi indicati (trasformazione e conservazione relativamente a tutti di assetti; mantenimento, limitatamente alle aree non insediate, di cui si proponga il passaggio al regime di trasformabilità dell’assetto insediativo);

            Premesso che il Comune di Celle Ligure è dotato di Piano Regolatore Generale, approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale n. 302 del 6.12.1999, con attribuzione allo stesso del valore e degli effetti del Piano Urbanistico Comunale ai sensi dell’art. 82 della medesima legge regionale n. 36/1997 e s.m.;

            Che l’Amministrazione comunale, con deliberazione consiliare n. 31 del 12.8.2008, ha adottato, ai sensi dell’art. 44 della legge regionale 4.9.1997 n. 36 e s.m., una variante al suddetto strumento urbanistico generale volta all’individuazione di due nuovi ambiti di riqualificazione, Agn2a e Agn2b;

            Che la variante di cui sopra, finalizzata alla localizzazione di interventi di edilizia residenziale, consiste nella riclassificazione urbanistica della aree denominate RA6a e RA6c – ubicate all’interno dell’ambito A.6 (località Sanda) – quali ambiti Agn2 (zone agricolo – forestali) e comporta la riclassificazione paesistica, relativamente all’assetto insediativo, delle aree interessate dalla stessa;

            Che i relativi atti sono stati qui trasmessi – con nota n. 8177 del 5.6.2009 successivamente integrata, su richiesta di questa Amministrazione, con nota n. 17058 del 10.12.209 pervenuta in data 11.12.2009 – ai fini del rilascio, ai sensi dell’art. 69 della citata legge regionale n. 36/1997 e s.m., del nulla osta a variare il Piano territoriale di coordinamento paesistico in sede di approvazione della variante al Piano Urbanistico Comunale di cui sopra;

  Visto il parere espresso dal Comitato Tecnico Regionale per il Territorio con Voto n. 50 del 9.2.2010, allegato alla presente deliberazione quale sua parte integrante e sostanziale;

  Ritenuto di condividere integralmente le considerazioni contenute nel suddetto Voto e la conseguente valutazione favorevole in ordine al rilascio, nei termini e alle condizioni ivi indicate, del nulla osta a variare il Piano territoriale di coordinamento paesistico in sede di approvazione della variante di cui trattasi con riclassificazione dell’ambito Agn2a, da Insediamento Sparso assoggettato a regime normativo di Mantenimento (IS-MA) ad Insediamento Diffuso assoggettato a regime normativo di Mantenimento (ID-MA), e dell’ambito Agn2b, da Insediamento Sparso assoggettato a regime normativo di Mantenimento (IS-MA) ad Insediamento Diffuso assoggettato a regime normativo di Consolidamento (ID-CO);   Dato atto che la variante al Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico ritenuta meritevole di approvazione non rientra tra quelle sottoposte a specifico nulla osta da parte del Consiglio  Regionale,  ai sensi e per gli effetti del ridetto art. 69, in quanto non riferita ai regimi indicati al comma 2 dello stesso;

Su proposta dell’Assessore alla Pianificazione Territoriale e Urbanistica;

 DE L I B E R A

      di rilasciare – nei termini e alle condizioni indicate nell’allegato Voto n. 50/2010 – il nulla osta a variare, ai sensi dell’art. 69 della legge regionale n. 36/1997 e s.m., il Piano territoriale di coordinamento paesistico, come da elaborati cartografici in scala 1:25.000 e 1:5000 allegati al presente provvedimento, in sede di approvazione della variante al Piano Urbanistico Comunale relativa agli ambiti Agn2a e Agn2b ubicati in località Sanda, nel Comune di Celle Ligure;

2)  Di disporre che il presente provvedimento venga pubblicato per estratto sul Bollettino Ufficiale della Regione Liguria.

PARTE PRIMA –  INQUADRAMENTO GIURIDICO E AMMINISTRATIVO

1.1 – PIANO VIGENTE                         

1.2 – ITER DELLO STRUMENTO

PARTE SECONDA – CONSIDERAZIONI E VALUTAZIONI

Il Comune di Celle Ligure, a seguito di una segnalazione della Provincia di Savona  in ordine all’approvazione di una variante al PUC, con nota prot. n. 6062 del 24.03.2009, sottoponeva alla Regione la valutazione di compatibilità con il PTCP di alcune delle previsioni oggetto della variante medesima (art. 44 L.R. n. 36/1997).  

In esito agli approfondimenti svolti, la Regione comunicava con nota prot. PG/2009/79350 del 21.05.2009 la sussistenza di profili di competenza circa la verifica di compatibilità con il vigente regime normativo di PTCP delle previsioni di due aree denominate Agn.2a e Agn.2b, pur ritenendo tali varianti non sostanziali ai fini ambientali, come evidenziato dal settore Valutazione di Impatto Ambientale (prot. PG/2008/75312 del 14.05.2009 allegato al presente voto), tenuto anche conto che attraverso tali varianti si perverrebbe, nel complesso, ad una riduzione delle previsioni insediative del PUC.

2.1           PREMESSE E CONSIDERAZIONI

Le integrazioni fornite dalla Civica Amministrazione e pervenute al Settore in data 16.12.2009 hanno evidenziato come nell’ambito della variante urbanistica al vigente PUC adottata in data 12.8.2008 e denominata “Variante 2008” vengano proposti due nuovi ambiti di riqualificazione residenziale Agn2a.IS-MA e Agn2b.IS-MA, pari a 12.223 mq. di St (6.925 mq. + 5.298 mq.), aventi una consistenza complessiva di 1.834 mq. di Sr (1.039 mq. + 795 mq.), in alternativa ad originarie previsioni del PUC rimaste inattuate all’interno degli ambiti A.6 (località Sanda) e B.6 (località Marucchi), in aree denominate RA6a.IS-MA, RA6c.IS-MA e RB6b.ID-CO/IS-MA, con una riduzione complessiva della vigente potenzialità edificatoria, riferita a tali aree, pari a 1.812 mq. di Sr (- 704 mq in A6 e – 1.108 mq. in B.6).       

Nel dettaglio, all’interno dell’ambito A.6 le aree RA6a (Sr = 376 mq.) e RA6c (Sr = 328 mq.), diventano inedificabili a fini residenziali, in quanto riclassificate aree agricolo-forestali Agn2.IS-MA, mentre nell’ambito B.6 per l’area RB6b.IS-MA e ID.CO (If = 0,09 mq/mq Sr = 1.206 mq.), di estensione complessiva pari a 13.400 mq., si prevede, la eliminazione di potenzialità edificatoria per la parte ricadente in ambito ID.CO, riclassificata B6.ID.CO saturo, e l’attribuzione di una minore potenzialità edificatoria, pari a 0,01 mq/mq., (per destinazione residenziale su appezzamento minimo di 5.000 mq. con asservimento di almeno 8.000 mq. nello stesso ambito), per la rimanente porzione ricadente in ambito IS.MA, dal quale consegue una superficie edificabile (Sr) non superiore a 98 mq., stante la residua superficie edificabile (9.836 mq.).   Tali valori e individuazioni, con particolare riferimento alla porzione dell’ex ambito RB6b.IS.MA, sono stati indicati negli elaborati grafici V23”SP e V24 SP (“individuazione delle aree nell’ambito B6 comprese nel regime insediativo IS.MA di PTCP”), da considerare quali rettifiche e specificazioni degli elaborati adottati.

Al riguardo, è peraltro da segnalare alla C.A., che la specifica scheda riferita all’ambito di conservazione B6, da ultimo prodotta, presenta ancora un refuso nell’indicazione della “Sr prevista” pari a 98 mq. (9.836 mq. x 0,01 mq/mq), coerentemente a quanto indicato anche a pag. 2/5 e 5/5 del medesimo fascicolo, in luogo di 248 mq.(derivanti dall’impropria attribuzione dell’indice anche all’ambito RB6a). 

Inoltre, con riferimento alle nuove previsioni insediative localizzate negli areali Agn2a.IS.MA e Agn2b.IS.MA, a seguito degli approfondimenti preliminari in sito, effettuati dalla Civica Amministrazione congiuntamente agli uffici regionali del Settore Urbanistica le consistenze insediative dei nuovi ambiti Agn2.a e Agn2.b, sono state meglio definite tipologicamente nella tavola V33’ SP e ricalibrate, come di seguito indicato:

• Agn2a.IS-MA 

Variante 2008:   If = 0,15 mq/mq   Þ   1.039 mq (Superficie di riferimento)     h max 9,50 m. (3 piani)

Approfondimento

Istruttorio      :   If = 0,11 mq/mq    Þ     762 mq (Superficie di riferimento)     h max 6,50 m. (2 piani)

• Agn2b.IS-MA  

Variante 2008:   If = 0,15 mq/mq    Þ      795 mq (Superficie di riferimento)     h max 9,50 m. (3piani)

Approfondimento

Istruttorio      :   If = 0,14 mq/mq    Þ     742 mq (Superficie di riferimento)     h max 9,50 m. (3piani)

Si prevedono pertanto 1.504 mq. di nuova superficie edificata (330 mq. di Sr in meno rispetto alla previsione di Variante adottata), corrispondenti a 20 alloggi.

Pertanto, relativamente al confronto delle modifiche apportate alle aree sopra indicate, alla luce degli approfondimenti istruttori e delle rettifiche apportate, si rileva un marginale scostamento (1.812 mq.  a fronte di 1.910 mq. di Sr soppressa) dai valori, già oggetto di valutazione regionale (Settore VIA), con sostanziale compensazione e/o riduzione, della consistenza insediativa (Sr) del vigente PUC (1.812 mq. di Sr soppressa – 1.834/1.504 mq. di nuove previsioni).

Nei nuovo ambiti, sulla base della disciplina di PUC (art. 6, punto 3 delle N. di A.), si prevede una destinazione prioritaria alle cooperative (L. 167/1962), agli IACP, all’edilizia convenzionata e, in subordine, ad altri soggetti, con indicazione preferenziale all’utilizzo per residenza primaria.

2.2                VALUTAZIONI

Le aree di nuova introduzione sono rispettivamente localizzate in adiacenza ad ambiti B.2 e B.6 (aree totalmente o parzialmente edificate in epoche recenti), all’interno di più vasti Ambiti Agricolo Forestali Agn, non edificabili ai fini residenziali, mantenendone l’originaria nomenclatura con l’estensione “2a” e “2b”.   Al riguardo, residuando all’Amministrazione Provinciale la valutazione delle connesse varianti di classificazione urbanistica, si segnala, a titolo collaborativo, che sarebbe da preferirsi una diversa denominazione di tali aree, avuto riguardo alla introduzione di nuova potenzialità edificatoria, in luogo del mantenimento della classificazione agricola Agn. 

Ambito Agn2.a

L’area ha una estensione di 6.925 mq. su un versante terrazzato, parzialmente olivetato, in adiacenza ad un ambito residenziale significativamente insediato, con tipologia edilizia in linea pluripiano.  

La previsione insediativa come modificata in sede istruttoria dalla Civica Amministrazione (tav. V33’ SP datata 28 maggio 2009), stante la adeguata localizzazione del fabbricato e della sistemazione delle aree contermini, unitamente alla sussistenza di un innesto veicolare all’area, può essere ritenuta condivisibile, sotto il profilo paesistico ed alle condizioni sotto meglio specificate, con il regime IS.MA impresso dal PTCP, in quanto coerente al contesto di versante.

Peraltro, al fine di pervenire al completamento del sottostante tessuto periurbano con forme insediative compatibili con il suddetto regime normativo IS-MA, occorre prescrivere:

• un’ulteriore riduzione della consistenza insediativa complessiva, rispetto al  ridimensionamento già operato in fase interlocutoria dalla C.A. (If da 0,15 a 0,11 mq/mq e H da 9,5 a 6,5 m.) introducendo una densità insediativa massima di 0,07 mq/mq. per l’area Agn.2.a, al fine di contenere la superficie di riferimento (Sr) entro la soglia massima di 500 mq. (da qualificare come indicato nel PUC vigente: ovvero superficie di solaio comprensiva di divisori, verande e logge chiuse, ecc…), limitando il fabbricato a non oltre tre elementi di schiera, in un unico corpo di fabbrica, con sviluppo del fronte maggiore non superiore a 25 ml. e altezza massima di 6,5 m.  
• il contenimento dell’altezza delle opere di sistemazione entro 2,5 m. e l’esclusione della modalità realizzativa “a gradoni”;
• il contenimento della trasformazione insediativa, come previsto nella tavola V 33’ SP, alla sola porzione centrale della proposta area Agn2a.IS.MA, al fine di contemperare le esigenze, di evitare l’estensivo coinvolgimento, nella definizione del margine insediato, del circostante territorio a connotazione rurale, e di rispettare la minima distanza prescritta dalle norme di legge dalla viabilità autostradale. 

Ne deriva, pertanto, la necessità di modificare i corrispondenti contenuti dell’art. 65 e della tavola V33’ SP.      

Riguardo alla successiva riclassificazione urbanistica, si segnala, inoltre, come, a fronte delle pregevoli condizioni vegetazionali dell’area, l’inclusione di buona parte della stessa, nella tavola V27 SP, all’interno della classificazione di “aree degradate (percorse da incendio boschivo)”, necessiti di adeguata verifica, ai fini dell’esclusione delle condizioni di cui alla legge n. 353/2000, art. 10.

Ambito Agn2.b

L’area ha una estensione di 5.298 mq., ed è compresa tra una discontinuità lungo strada (ex cava) ed un contesto edificato (residenziale diffuso, soprastrada, e prevalentemente produttivo, sottostrada) per cui non si ritiene sussistano preclusioni di natura paesistica al proposto intervento di edificazione residenziale, da ritenersi compatibile sino al limite massimo di 1.000 mq. di Superficie di riferimento (Sr), (da qualificare come indicato nel PUC vigente: ovvero superficie di solaio comprensiva di divisori, verande e logge chiuse, ecc…).

Pertanto, ai fini dell’ammissibilità della nuova previsione edificatoria, appare condivisibile la riclassificazione paesistica da IS.MA ad ID.CO, dell’area corrispondente alla zona urbanistica indicata, quale estensione dell’adiacente ambito ad analoga classificazione di PTCP.    

Tuttavia, tenuto conto che l’ambito ricade in aree classificate Pg3b nel Piano di Bacino del torrente Sanda (aggioramento D.G.P. n. 90 del 29.04.2008, già approvato con D.C.P. n. 47 del 25.11.2003) – oltre che in area definita ad alta vulnerabilità geomorfologia (Va), nella tavola V25 SP di PUC – ai sensi dell’art. 16, comma 4, della N. di A. di tale Piano, che non consente la realizzazione di interventi di nuova edificazione ed esecuzione di opere ed infrastrutture “fatti salvi gli interventi corredati da indagini di maggior dettaglio”, ne deriva la necessità di predisporre tali indagini, da sottoporre alla valutazione della Provincia in sede di valutazione della variante da apportare al PUC, come segnalato nel parere (prot. n. IN/2010/4964 del 22.02.2010) del Settore Assetto del Territorio della Regione Liguria, allegato al presente voto.    Ne consegue, pertanto, la necessità di differire l’efficacia della presente variante paesistica, al riscontro di tali approfondimenti, in sede di definizione della procedura di variante urbanistica di competenza della Provincia.

PARTE TERZA – PROPOSTA CONCLUSIVA

Alla luce delle considerazioni sopra svolte si ritiene condivisibile, nei termini e nel rispetto delle condizioni indicate, il rilascio, ai sensi dell’art. 69 della L.R. n. 36/1997, del nulla osta all’approvazione delle varianti al PTCP, come sopra elencate e rappresentate nell’allegato elaborato grafico, ferme restando le valutazioni di competenza dell’Amministrazione Provinciale in merito alle connesse varianti urbanistiche.

F.to IL SEGRETARIO                                                                                     F.to IL PRESIDENTE

  (Luisa Lombardo)                                                                                       (arch. Franco Lorenzani)

 Allegati:

–                n. 1 stralcio cartografico, in scala 1:25.000 e n. 1 stralcio cartografico, in scala 1:5.000, relativi ai nulla osta per varianti all’assetto insediativo, livello locale, del PTCP;

–                Parere del Settore Assetto del Territorio  prot. n. IN/2010/4964 del 22.02.2010

Vista la legge regionale 7.2.2008 n. 1 contenente “Misure per la salvaguardia e la valorizzazione degli alberghi e disposizioni relative alla disciplina e alla programmazione dell’offerta turistico-ricettiva negli strumenti urbanistici comunali” che, all’art. 2:

a)       ai commi 2, 4 e 5 prevede che i Comuni, previa effettuazione del censimento delle strutture esistenti vincolate, per effetto della legge, al mantenimento della destinazione d’uso ad albergo, adottino apposita deliberazione consiliare volta sia a disciplinare gli opportuni e possibili interventi di miglioramento e/o ampliamento di tali strutture sia a proporre, su iniziativa del proprietario e acquisito il parere del gestore, l’eventuale eliminazione del vincolo alberghiero laddove ricorrano le tassative condizioni di cui al comma 4, lett. a) e b) del medesimo art. 2;

b)       al comma 10, ha introdotto una speciale procedura per le modifiche ai vigenti strumenti urbanistici generali (sia P.R.G. sia P.U.C.) adottate dai Comuni ai sensi dei citati commi 2,  4 e 5, riservando le stesse ad approvazione della Regione;

Vista la nota circolare n. PG/2008/146889 del 3.11.2008 con cui l’Amministrazione Regionale ha fornito indicazioni operative per l’applicazione della ridetta legge regionale;

Vista la Deliberazione della Giunta Regionale n. 917 del 9.4.1998 relativa alla “Individuazione – ai sensi dell’art. 4 della legge regionale n. 26/1994 e successive modificazioni – degli atti amministrativi di competenza della dirigenza facenti capo alla Giunta Regionale”, come da ultimo modificata con Deliberazione della Giunta Regionale n. 655 in data 27.6.2006;

Vista la circolare prot. n. IN/2010/931 del 15.1.2010 con cui il Segretario Generale della Giunta Regionale ha fornito indicazioni in merito agli atti che possono essere legittimamente adottati dalla Giunta nel periodo di “prorogatio” del Consiglio;

Premesso che il Comune di Celle Ligure, in provincia di Savona, è dotato di Piano Regolatore Generale, con valore ed effetti di Piano Urbanistico Comunale, approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale n. 302 del 6.12.1999;

Che la Civica Amministrazione, con deliberazione consiliare n. 11 del 7.4.2009,  ha adottato – ai sensi del citato art. 2 della legge regionale n. 1/2008 – variante al suddetto strumento urbanistico generale volta:

a)     ad eliminare il vincolo di destinazione d’uso ad albergo relativo alle strutture denominate “Marinella”, “Pozzuolo”, “Argentina”, “Bagnara”, “Giardino”, “S. Marco”, “Felice”, “Lazzaro” e “Villa Chiara”;

b)     ad introdurre una specifica disciplina relativa agli interventi di ampliamento e/o miglioramento delle strutture alberghiere;

c)      a modificare la normativa generale di attuazione del vigente strumento urbanistico generale relativamente alla disciplina urbanistica di tutte le strutture turistico-ricettive;

Che, a seguito degli adempimenti di pubblicità-partecipazione espletati ai sensi dell’art. 2, comma 10, lettera a) della ridetta legge regionale n. 1/2008 sono pervenute n. 3 osservazioni, di cui una fuori termine, in ordine alle quali la civica Amministrazione ha controdedotto con deliberazione consiliare n. 38 del 18.9.2009;

            Che i relativi atti sono stati qui trasmessi per l’approvazione con nota n. 13820 del 6.10.2009, qui pervenuta in data 8.10.2009 e assunta al protocollo del Settore Urbanistica il 13.10.2009;

Che il termine perentorio per l’approvazione della suddetta variante – fissato nel ridetto art. 2, comma 10, lettera d), pena la formazione di silenzio-assenso – scade il 6.4.2010;

Che, pertanto, l’atto di approvazione della variante in argomento è ascrivibile alla categoria degli atti urgenti e indifferibili individuati dalla citata circolare prot. N. IN/2010/931 del 15.1.2010;

Considerato che la speciale procedura semplificata prevista dall’art. 2, commi 2 e 10, della citata legge regionale n. 1/2008 non può essere utilizzata per apportare varianti allo strumento urbanistico generale diverse da quelle tassativamente previste dalla stessa, per cui l’approvazione della variante di cui trattasi è limitata ai contenuti della disciplina riconducibili al disposto di cui all’art. 2 della legge regionale n. 1/2008, nei termini indicati nella relazione allegata al presente provvedimento quale sua parte integrante e sostanziale;

Che rispetto alla variante proposta ricorrono le condizioni previste alle lettere a) e b) del menzionato comma 4 dell’art. 2 per l’eliminazione del vincolo alberghiero relativamente alle strutture denominate “Argentina”, “Bagnara”, “Giardino”, “S. Marco”, “Felice”, “Lazzaro” e “Villa Chiara”, nei termini e alle condizioni indicate nella sopra citata relazione;

Che, circa la proposta di eliminazione del vincolo di destinazione d’uso ad albergo relativo alle strutture denominate “Marinella” e “Pozzuolo”, non ricorrono le condizioni previste alle lettere a) e b) del menzionato comma 4 dell’art. 2, come specificato nell’allegata relazione;

Che, relativamente alla modifica normativa concernente la disciplina urbanistica degli alberghi, la stessa sia meritevole di approvazione nei termini e alle condizioni indicate nella suddetta relazione allegata al presente provvedimento;

Ritenuto pertanto che la variante di cui trattasi è meritevole di approvazione – nei limiti e alle condizioni indicate nella ridetta relazione tecnica – in quanto coerente con le disposizioni di cui all’art. 2 della legge regionale n. 1/2008 e con le indicazioni fornite con la richiamata circolare regionale;

Che in relazione alle osservazioni presentate avverso la variante in esame, avuto riguardo alle controdeduzioni comunali formulate con la citata deliberazione consiliare n. 38/2009, è da provvedere come specificato nell’elaborato allegato alla più volte citata relazione tecnica;

Che gli elaborati relativi alla variante come sopra approvata sono costituiti da: Fascicolo: “Norme di Attuazione di conformità e congruenza”; Tav. V40 SP del 25 marzo 2009, in scala 1:2.000;

Su proposta dell’Assessore alla Pianificazione Territoriale, Urbanistica

D  E L  I  B  E  R  A

1)     di approvare, nei limiti e alle condizioni in premessa richiamate, la variante al Piano Regolatore Generale, con valore e effetti di Piano Urbanistico Comunale, del Comune di Celle Ligure adottata – ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge regionale n. 1/2008 – con deliberazione consiliare n. 11 del 7.4.2009;

2)     Le osservazioni sono decise come in premessa indicato;

3)     la presente delibera sarà resa nota mediante pubblicazione, per estratto, sul Bollettino Ufficiale della Regione Liguria anche ai sensi e per gli effetti della legge regionale 24.12.2004 n. 32 e s.m. nonché mediante deposito, con i relativi allegati e elaborati, a libera visione del pubblico presso la Segreteria del Comune di Celle Ligure a norma dell’art. 41, comma 1, lett. a) della legge regionale n. 36/1997 e successive modificazioni;

4)     Ai sensi dell’art. 3, comma 4, della Legge 7.8.1990 n. 241 e s.m., si dà atto che avverso il presente provvedimento è ammessa proposizione di ricorso giurisdizionale avanti il Tribunale Amministrativo Regionale della Liguria, secondo le modalità di cui alla Legge 6.12.1971 n. 1034 e s.m., ovvero ricorso straordinario al Capo dello Stato, a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 24.11.1971 n. 1199 e s.m., rispettivamente entro 60 e 120 giorni dalla data di avvenuta pubblicazione del decreto stesso.

PIANO VIGENTE                                             

ITER DELLO STRUMENTO URBANISTICO

2.1 PREMESSE E CONSIDERAZIONI

2.2 VALUTAZIONE ISTANZE DI NON ASSOGGETTAMENTO AL VINCOLO DI DESTINAZIONE D’USO AD ALBERGO DEGLI IMMOBILI

Premesso, che a seguito del vincolo sopra richiamato e tutt’ora vigente, il PUC ha introdotto il mantenimento della destinazione alberghiera per 27 delle allora censite 42 strutture, sulla base di “specifiche indagini istruttorie, ricognitive e previsionali”, si rileva come tutte le strutture per le quali è stata ammessa la trasformabilità in residenza (prevalentemente zone A e in minor misura B), oggi non risultino più in attività, a meno dell’Albergo Impero, l’unico rimasto in centro storico, seppure fortemente ridimensionato (da 42 a 19 p.l.) e dell’Albergo San Marco (entrambi oggetto di istanza di svincolo); mentre, delle tre strutture per le quali era prevista la trasformabilità in RTA, solo una viene dichiarata in corso di realizzazione (Milena), le altre due (Felice e Lazzaro), già dismesse anteriormente all’entrata in vigore del PUC (1994 e 1996), sono entrambe oggetto di richiesta di svincolo [1][1].

D’altra parte, sulla base di recenti iniziative, la civica Amministrazione segnala la prossima probabile attuazione del progetto di ristrutturazione delle ex colonie milanesi (Ambito T1), volto alla realizzazione di un complesso turistico, con servizi di alta qualità (4 stelle lusso o 5 stelle), inclusa la possibilità di accesso diretto alla spiaggia (in attuale concessione alla regione Lombardia), di tipo misto albergo e RTA, in cui, oltre ad un incremento di potenzialità ricettiva alberghiera rispetto alle previsioni di PUC (quantificato in circa 46 p.l.), è contemplata la realizzazione di un residence, per complessivi 140 p.l.

Con riferimento alle dodici istanze di svincolo sopra segnalate, individuabili nelle schede di analisi e valutazione, e tenuto conto, per quanto riguarda le caratteristiche delle singole strutture, delle specifiche indicazioni al riguardo contenute nella Descrizione Fondativa del PUC, come da rimando della Relazione Metodologica,

SI FORMULANO LE SEGUENTI VALUTAZIONI:

ALBERGO MARINELLA

Classificazione: 3 stelle – camere 11 (senza bagno 0) – posti letto 20

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 530 mq.    Volume 1.749 mc.      n. piani: 3      Parcheggi: 120 mq.    Verde: 120 mq.  (solarium)

Proprietario comune all’Hotel Marina

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          ridotta consistenza (20 p.l.);

–          strutture obsolete, necessità di interventi radicali per adeguamento standard qualitativi e normativi;  

–          impossibilità di pervenire ad adeguato numero dei posti letto;

–          impossibilità di adeguamento accettabile delle caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali.

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.);

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T6;

PTCP: TU;

vincoli: paesistico-ambientale ex legge n. 431/1985

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Marinella”;

Proposta normativa: trasformazione nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico, con la condizione che, in concomitanza all’intervento, il numero dei posti letto venga recuperato nella ristrutturazione con ampliamento proposta dall’Hotel Marina, con conseguente rinvio al comma 9, dell’art. 2, della LR n. 1/2008.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Pur tenuto conto della ridotta dimensione della struttura (20 p.l.) e dell’intendimento manifestato dall’attuale Proprietario – e condiviso dalla C.A. – di recuperare la capacità ricettiva del presente albergo con l’ampliamento dell’Hotel Marina, stante la medesima proprietà, occorre rilevare come, l’idoneità della localizzazione (vicino al litorale balneare e alla passeggiata) e le caratteristiche del fabbricato, in termini di aree esterne di pertinenza e servizi (sale comuni, ecc…),  rendano coerente ed ancora attuale la scelta del PUC di qualificare come turistico (T.6), l’ambito in cui ricade tale fabbricato e la derivata imposizione di vincolo al mantenimento della destinazione d’uso alberghiera.     Inoltre, circa le prospettate esigenze di adeguamento / ampliamento dell’attuale struttura, si ritiene realizzabile la sopraelevazione di un piano, con il mantenimento dell’attuale schema tipologico dei prospetti, tenuto conto della caratterizzazione paesistica del contesto (TU ed albergo adiacente su 4 p.f.t.) e della modifica apportata alla norma di PUC (all’art. 67, comma 6) con la presente variante (ferma restando, ovviamente, l’esistenza dei condizionamenti derivanti dal vincolo ex L. 431/1985, ricadendo il fabbricato nei 300 m. dalla linea di battigia).             Allo stato, non risulta pertanto possibile consentirne lo svincolo, con conseguente conferma della destinazione alberghiera in atto.

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ALBERGO POZZUOLO

Classificazione: 3 stelle – camere 14 (senza bagno 0) – posti letto 26

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 1.075 mq.      Volume: 3.547 mc.      n. piani: 3        Parcheggi: 200 mq.    Verde: 300 mq. 

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          strutture che risalgono agli anni ’50;

–          necessità di interventi ingenti di adeguamento senza possibilità di spazi accessori adeguati agli standard minimi del mercato turistico;  

–          ubicazione in contesto urbano non di pregio lontano da centro storico e litorale;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.);

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T4;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Pozzuolo”;

Proposta normativa: trasformazione nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Anche per questo albergo, localizzato all’interno dell’ambito turistico T.4 del PUC ed incluso tra le strutture a più elevata qualificazione (3 stelle) dell’offerta turistica del Comune di Celle, occorre rilevare, sia l’esistenza di caratteristiche oggettive nei fabbricati adibiti all’ospitalità turistica, in termini di dimensione, caratterizzazione e localizzazione, predisponenti al mantenimento della destinazione in atto (buoni rapporti tra superfici ristrorante e sale comuni e p.l., ampia area verde circostante, ecc…), sia la possibilità di riqualificazione qualitativa e/ o di incremento della capacità ricettiva, mediante sopraelevazione e/o ampliamenti, ritenuti possibili dalla modifica apportata alla vigente formulazione normativa (articoli 67 e116).              Ne consegue, pertanto, la necessità di confermare il vincolo della destinazione alberghiera in atto, come previsto dal vigente PUC, non accogliendo l’istanza di svincolo presentata.     

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ALBERGO RIVIERA

Classificazione: 3 stelle – camere 48 (senza bagno 0) – posti letto 96

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008 in memoria presentata

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 2.100 mq.      Volume: 6.930 mc.      n. piani: 6 + interrato        Parcheggi: 250 mq.    Verde: — mq. 

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          la struttura alberghiera, per la sua dimensione, costituisce il principale polo di attrazione per l’accoglienza turistica;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• non esplicitate criticità;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T5;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta non dimostrata la sussistenza di alcuno dei requisiti di cui alle lett. a) e b) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008.

Tenuto conto che l’Hotel Riviera è collocato in ambito, classificato turistico (T5), dal PUC, in posizione urbana favorevole allo sviluppo dell’accoglienza turistica, in quanto vicino al litorale e all’area commerciale del centro storico, contornato da ampie aree a posteggio, e può essere oggetto di uno studio di riqualificazione dell’offerta alberghiera, anche programmato per fasi temporali, per le finalità della legge regionale.         Per tali ragioni non sono individuabili gli elementi necessari a formalizzare, nel Piano Turistico, lo svincolo richiesto dalla destinazione alberghiera in atto.

Ne consegue:

Destinazione proposta: mantenimento della destinazione d’uso ad albergo;

Proposta normativa: nessuna.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Si condivide la proposta comunale per le motivazioni ivi addotte, con conseguente conferma della destinazione alberghiera in atto sull’immobile.

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ALBERGO SAN MICHELE

Classificazione: 3 stelle – camere 46 (senza bagno 0) – posti letto 90 (92 nell’istanza di svincolo)

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 2.620 mq.   Volume: 8.646 mc.   n. piani: 4 + rialzato   Parcheggi: 1.000 mq.   Verde: -1.000 mq.  (piscina)

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          la struttura alberghiera, per la sua capacità ricettiva, secondo solo all’albergo Riviera, costituisce un forte polo di attrazione per l’accoglienza turistica;

(memoria istanza):

–          inadeguatezza della struttura con conseguente non sostenibilità economica e perdite economiche negli ultimi anni;

–          strutture murarie, servizi e impianti anni ’50 con necessità di importanti interventi manutentivi;

–          rapporto costi-benefici difficilmente ammortizzabile;

–          caratteristiche tipologiche e dimensionali idonee a categoria alberghiera elevata, collocazione in categorie inferiori, per allineamento alla domanda turistica cellese e ligure, conseguente riduzione periodo di attività, ad apertura stagionale, poco più che trimestrale  

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• non esplicitate criticità;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T6;

PTCP: TU;

vincoli: paesistico-ambientale ex legge n. 431/1985

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta non dimostrata la sussistenza di alcuno dei requisiti di cui alle lett. a) e b) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008.

Tenuto conto che l’Hotel S. Michele è collocato in ambito, classificato turistico (T6), dal PUC, in posizione urbana favorevole allo sviluppo dell’accoglienza turistica, in quanto vicino al litorale e all’area commerciale dei Piani, con tutti i servizi urbani essenziali.       E’ dotato di piscina e parcheggio e può essere oggetto di uno studio di riqualificazione dell’offerta alberghiera, anche programmato per fasi temporali, per le finalità della legge regionale.         Per tali ragioni non sono individuabili gli elementi necessari a formalizzare, nel Piano Turistico, lo svincolo richiesto dalla destinazione alberghiera in atto.

Ne consegue:

Destinazione proposta: mantenimento della destinazione d’uso ad albergo;

Proposta normativa: nessuna.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Si condivide la proposta comunale per le motivazioni ivi addotte, con conseguente conferma della destinazione alberghiera in atto sull’immobile.

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ALBERGO ARGENTINA

Classificazione: 2 stelle – camere 18 (senza bagno 2) – posti letto 34

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 1.120 mq.     Volume: 3.696 mc.     n. piani: 3 + seminterrato     Parcheggi: — mq.     Verde: 400 mq.  

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          localizzazione decentrata e collinare, in contesto urbanizzato che non consente ampliamento;

–          struttura che risale a fine anni ’60, su più piani senza ascensore (problematica barriere architettoniche);

–          parcheggi limitati senza possibilità di ampliamento;

–          necessità di interventi consistenti di adeguamento per raggiungimento standard qualitativi come da leggi in materia, ritenuti decisamente antieconomici;  

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Argentina”;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T4;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Argentina”;

Proposta normativa: trasformazione nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Per la struttura in argomento, localizzata all’interno dell’ambito turistico T.4 del PUC, non sembrano concretizzabili adeguati interventi riqualificativi, attraverso ampliamenti del volume preesistente, tenuto peraltro conto della caratterizzazione e scarsa qualificazione sia del fabbricato, che delle aree esterne di pertinenza.       Alla luce di tali considerazioni, è da ritenere condivisibile la valutazione comunale, sia in ordine alla dimostrata sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, con conseguente accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto, sia in ordine alla conversione della destinazione d’uso nei termini proposti dalla C.A., ovvero in residenza o altra destinazione d’uso ricettiva, secondo quanto disposto dall’articolo 116, della variante adottata alle N. di A. del PUC, nel rispetto delle modifiche e/o prescrizioni al riguardo formulate (p.to 2.3), sui corrispondenti contenuti normativi.

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ALBERGO BAGNARA

Classificazione: 2 stelle – camere 12 (senza bagno 0) – posti letto 14 apertura estiva

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 420 mq.     Volume: 1.386 mc.      n. piani: 3     Parcheggi: — mq.      Verde: 100 mq. 

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          ridotta consistenza (14 p.l.);

–          struttura che risale agli anni ’60, senza ascensore e impianto di condizionamento;

–          l’apertura, limitata ai mesi estivi, è antieconomica rispetto ai costi di esercizio.

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Bagnara”;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T4;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Bagnara”;

Proposta normativa: trasformazione nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Per la presente struttura, analogamente localizzata all’interno dell’ambito turistico T.4 del PUC, appare oggettivamente riscontrabile una consistenza e caratterizzazione del fabbricato, difficilmente adeguabili allo standard qualitativo del settore alberghiero, anche nell’ipotesi di poter sopraelevare – peraltro solo parzialmente, per la distanza dai fabbricati retrostanti – l’edificio di un piano.      Pertanto, pur in presenza di spazi esterni e di servizi comuni di consistenza non trascurabile, la dimensione complessiva della struttura è tale da ritenere inadeguata alla permanenza del vincolo di destinazione ricettiva, con conseguente accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto e conversione della destinazione d’uso nei termini proposti dalla C.A., in residenza o in altra destinazione d’uso ricettiva, secondo quanto contemplato dall’articolo 116, della variante adottata alle N. di A. del PUC, nell’osservanza delle modifiche e/o prescrizioni al riguardo formulate (p.to 2.3), sui corrispondenti contenuti normativi.

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ALBERGO GIARDINO

Classificazione: 2 stelle – camere 21 (senza bagno 0) – posti letto 39

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero convertendo la funzione ricettiva verso un’utenza di persone anziane autosufficienti: “Struttura assistenziale a prevalente accoglienza alberghiera” ai sensi dell’art. 44, comma 1, lettera b, della LR. n. 12/ 2006.

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 880 mq.    Volume: 2.904 mc.     n. piani: 4     Parcheggi: 8 p.a..    Verde: 185 mq. 

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          da tempo predisposto all’accoglienza di persone anziane autosufficienti, con adeguamento delle strutture, sia nella distribuzione funzionale e dimensionale degli spazi che nella specificità del personale addetto;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C);
• localizzazione in fregio alla linea ferroviaria e pertanto in contesto con caratteristiche urbanistiche incompatibili con la funzione alberghiera;y

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T5;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza dei requisito di cui alle lett. a) e b) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• criticità segnalate al precedente punto “possibilità di adeguamento”;
• opportunità di articolare la realtà turistica comunale in una più ampia gamma tipologica di ricettività, tenuto conto della crescita, nazionale e regionale. 

Proposta normativa: conversione, successiva allo svincolo, nella tipologia ricettiva di “Struttura assistenziale a prevalente accoglienza alberghiera”;

Progetto di trasformazione della struttura, con convenzione che assicuri il mantenimento per almeno 10 anni, della nuova destinazione a struttura assistenziale impressa. 

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Le caratteristiche oggettive del fabbricato, in termini di consistenza e caratterizzazione, se rapportate alle strutture alberghiere ad analoga classificazione nel Comune di Celle Ligure, non sono tali da condividere l’invocata sussistenza dei requisiti di cui alla lettera a), comma 4, articolo 2, della LR n. 1/2008, per la richiesta di svincolo della destinazione ad albergo.        Tuttavia, la localizzazione dello stesso, in fregio alla sede del tracciato ferroviario, comportano la riconducibilità ai requisiti di cui al punto b), del citato riferimento normativo, per l’accoglimento dell’istanza di svincolo.         Aspetto che, peraltro, non appare condizionare negativamente la tipologia assistenziale della modalità ricettiva già in atto, che, d’altra parte, non risulta equiparabile alla tipologia di albergo tradizionale, oggetto di vincolo con la recente legge regionale n. 1/2008.      Ne consegue, pertanto, la condivisione della proposta di accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto, con conversione nella destinazione di “Struttura assistenziale a prevalente accoglienza alberghiera”, nei termini proposti dalla C.A.

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ALBERGO SAN MARCO

Classificazione: 2 stelle – camere 11 (senza bagno 0) – posti letto 22 (meublè stagionale)

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): conferma indicazione del vigente PUC, con derivata richiesta di  svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: —-       Volume: —-       n. piani: 3 + seminterrato      Parcheggi: 12 p.a..      Verde:  250 mq. 

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          parcheggi insufficienti alle esigenze della struttura;

–          necessità di consistenti interventi di adeguamento per standard qualitativi, come da vigente legislazione;

–          presenza barriere architettoniche, con assenza ascensore, area verde su più livelli con scala esterna, accesso da strada a forte pendenza;

–          assenza impianti condizionamento e riscaldamento;

–          Piano Turistico vigente consente conversione d’uso in abitazioni.

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Bagnara”;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito B3;

PTCP: ID.MA;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “San Marco”;

Proposta normativa: trasformazione nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Per la struttura in argomento, che diversamente dalle precedenti non ricade all’interno di un ambito turistico, con derivata ammissibilità – nel PUC vigente – della destinazione residenziale, non sembrano effettivamente concretizzabili adeguati interventi riqualificativi, anche in termini di incremento volumetrico, stanti la dimensione e caratterizzazione del fabbricato e la scarsa qualificazione delle aree esterne di pertinenza.       Alla luce di tali considerazioni, è da ritenere condivisibile la valutazione comunale, sia in ordine alla dimostrata sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, con conseguente accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto, sia in ordine alla conversione della destinazione d’uso nei termini proposti dalla C.A., ovvero in residenza o altra destinazione d’uso ricettiva, secondo quanto disposto dall’articolo 116, della variante adottata alle N. di A. del PUC, nel rispetto delle modifiche e/o prescrizioni al riguardo formulate (p.to 2.3), sui corrispondenti contenuti normativi.

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ALBERGO IMPERO

Classificazione: 1 stella – camere 10 (senza bagno 0) – posti letto 19

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): richiesta di svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008 del proprietario, con parere contrario del gestore

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato parzialmente

Superficie: —-       Volume: —-       n. piani: —       Parcheggi: —-      Verde:  —- 

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          la gestione dell’albergo, nel centro storico, ha avviato da tempo interventi di riqualificazione, per la qualità degli spazi e della capacità ricettiva, con previsione di ulteriore sviluppo futuro;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• la C.A. prende atto dello stato di fatto, che a fronte di un numero ridotto di posti letto, fruisce della privilegiata collocazione in centro storico.

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito A1;

PTCP: SU;

vincoli: paesistico-ambientale ex legge n. 431/1985

PROPOSTA COMUNALE:

Tenuto conto delle sopra richiamate considerazioni, in termini di consistenza e localizzazione (alla voce: possibilità di adeguamento), e delle intenzioni della società che gestisce l’attività di investire per il miglioramento del livello degli standard qualitativi e di accoglienza, la C.A. ritiene di non programmare nel nuovo Piano il presente svincolo alberghiero.

Ne consegue:

Destinazione proposta: mantenimento della destinazione d’uso ad albergo;

Proposta normativa: nessuna.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

Pur tenuto conto del grado di promiscuità esistente e della ridotta consistenza dell’attività ricettiva, probabile conseguenza della possibilità di svincolo ammessa dal vigente Piano turistico (in residenza o RTA), che ha comportato un consistente ridimensionamento dell’originaria struttura, da 42 a 19 posti letto, si condivide la proposta comunale per le motivazioni ivi addotte, con conseguente conferma della destinazione alberghiera sulla porzione di immobile in cui è in atto tale attività.

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ALBERGO FELICE

Classificazione: (3) stelle – camere (17) (senza bagno 0) – posti letto (32) (attività cessata il 30.09.1994)

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008 e, qualora non fosse possibile, di confermare la trasformazione dell’hotel in RTA, secondo le previsioni del vigente Programma Turistico.

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 1.360 mq.       Volume:  4.488 mc.       n. piani: 3       Parcheggi:  75 mq..      Verde:  0 mq.

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          forte degrado conservativo per il lungo periodo di abbandono e disuso del fabbricato;

–          necessità di radicali interventi strutturali ed impiantistici per adeguamento agli standard qualitativi alberghieri, non sostenuti da una programmazione positiva costi – benefici;

–          zona a prevalente destinazione residenziale, in un contesto che non consente ampliamento volumetrico;

–          nel 2007 presentata istanza di Permesso di Costruire per trasformare la struttura in RTA;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Felice”;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T4;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Felice”;

Proposta normativa: trasformazione in RTA, mediante stipula di apposita convenzione, nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

La struttura in argomento, localizzata all’interno dell’ambito turistico T.4 del PUC, per la quale il vigente Piano Turistico prevede la sola possibilità di trasformazione in RTA, appare, stante il lungo periodo di inattività (cessazione in data 30.09.1994), necessitante di significativi interventi riqualificativi.        Peraltro, la localizzazione al margine della recente espansione residenziale, seppure ad una accettabile distanza dal litorale, potrebbe rendere possibili interventi di ampliamento, anche non circoscrivibili alla sola sopraelevazione, stante l’attigua area libera, in cui appaiono in corso interventi riferibili alla medesima proprietà (permesso di costruire per box auto pertinenziali, in capo al “Residence Felice Srl”), come segnalato dalla C.A..    Pertanto, tenuto conto delle sopra segnalate possibilità riqualificative e del già parzialmente avviato procedimento per la realizzazione di parcheggi interrati, con sistemazione a verde dell’area soprastante, e avuto riguardo alla consistenza del fabbricato, con presenza e/o realizzabilità di servizi di estensione non trascurabile (se raffrontati a quelli delle strutture comunali di pari classificazione alberghiera), si ritiene appropriato il mantenimento della destinazione turistica, già previsto dal PUC e confermato dalla C.A., nell’ambito della presente procedura, nella forma di residenza turistico alberghiera (RTA), senza possibilità di altra destinazione alternativa (tabella articolo 116).       Ciò, anche al fine dell’opportuna differenziazione dell’offerta turistica all’interno del territorio comunale, con una quantità minima di posti letto in RTA, come già contemplato dal vigente Piano Turistico.

E’ pertanto condivisibile la proposta di accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto, con prescrizione di mantenimento della destinazione ricettiva, nella forma di RTA.

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ALBERGO LAZZARO

Classificazione: (3) stelle – camere (21) (senza bagno 0) – posti letto (36) (attività cessata il 15.11.1996)

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 800 mq.     Volume:  2.640 mc.      n. piani: 4 + annesso al p.t.       Parcheggi:  — mq..      Verde: 100 mq.

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          forte degrado conservativo, sia per infiltrazioni dalla copertura piana a terrazzo, che per lo stato dei prospetti e degli interni;

–          area di pertinenza verde molto ridotta e assenza di parcheggi;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Lazzaro”;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T4;

PTCP: TU;

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Lazzaro”;

Proposta normativa: trasformazione, nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE: Anche la struttura in argomento, risulta localizzata all’interno dell’ambito turistico T.4 del PUC, con vincolo di permanenza della destinazione ricettiva, nella forma di RTA, imposto dal vigente Piano Turistico.    Per il presente fabbricato, l’avanzato stato di deperimento (cessazione in data 15.11.1996), la scarsa dotazione di servizi (assenza parcheggi, contenuta estensione e scarsa qualificazione dell’area esterna, ridotta superficie ristorante, ecc….), pur a fronte di una non trascurabile consistenza edilizia, non appaiono adeguatamente superabili da possibilità riqualificative e, soprattutto, da potenziali ampliamenti, tali da rendere appetibile il mantenimento del vincolo a destinazione ricettiva, anche nella forma della residenza turistico alberghiera.       Alla luce di tali considerazioni, è da ritenere condivisibile la valutazione comunale, sia in ordine alla dimostrata sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, con conseguente accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto, sia in ordine alla conversione della destinazione d’uso nei termini proposti dalla C.A., ovvero in residenza o altra destinazione d’uso ricettiva, secondo quanto disposto dall’articolo 116, della variante adottata alle N. di A. del PUC, nel rispetto delle modifiche e/o prescrizioni al riguardo formulate (p.to 2.3), sui corrispondenti contenuti normativi.

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ALBERGO VILLA CHIARA

Classificazione: (2) stelle – camere (12) (senza bagno 0) – posti letto (21) (attività cessata il 30.04.2003)

Richiesta (scheda di analisi e valutazione): consentire svincolo alberghiero ai sensi, art. 2, comma 4, L.R. n. 1/ 2008, al fine di ripristinare la destinazione originale di civile abitazione

a) Caratteristiche dell’immobile:

immobile occupato totalmente

Superficie: 520 mq.     Volume:  1.716 mc.      n. piani: 4       Parcheggi:  — mq..      Verde: 250 mq.

criticità caratteristiche distributive, funzionali e dimensionali (scheda di analisi e valutazione):

–          immobile del 1931, adibito ad albergo nel 1983, con caratteristiche di struttura residenziale a villa, che condizionano la capacità di posti letto;

–          contesto residenziale densamente edificato, che non rende possibile ampliamenti volumetrici idonei al miglioramento dell’offerta ricettiva;

–          dal 2003 il fabbricato è rimasto sfitto per mancanza di operatori interessati alla gestione;

Possibilità di adeguamento (scheda di analisi e valutazione):

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Villa Chiara”;

b) Caratteristiche contesto:

PUC: ambito turistico T7;

PTCP: TU;

vincoli: paesistico di bellezze di insieme

PROPOSTA COMUNALE:

Ritenuta dimostrata la sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, tenuto conto di:

• oggettiva impossibilità di adeguamento degli standard qualitativi alberghieri per esistenza di vincoli urbanistico-edilizi non derogabili (distanze minime fra pareti finestrate frontistanti e norme C.C.) in relazione alla situazione della struttura alberghiera “Lazzaro”;

Proposta normativa: trasformazione, nel rispetto degli articoli 57; 67; 116 del Piano Turistico.

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VALUTAZIONE REGIONALE:

La presente struttura, localizzata all’interno dell’ambito turistico T.7 del PUC, costituisce l’unico caso di richiesta di svincolo in tale contesto territoriale, caratterizzato da una significativa presenza di attività alberghiere, agevolmente accessibili dal litorale balneare.      In effetti, pur a fronte di una ridotta distanza dalle spiagge, l’accessibilità al fabbricato, è tutt’altro che agevole, così come non appare individuabile alcuna possibilità riqualifcativa, in termini di incremento volumetrico, sia per la qualificazione a villa, architettonicamente definita secondo criteri stilistici propri dell’epoca di edificazione (primo novecento), sia per l’esistenza di uno specifico vincolo paesistico ambientale di bellezze d’insieme.          Pertanto, tenuto conto delle necessità riqualificative prospettate per l’immobile, la cui attività alberghiera risulta cessata dal 2003, da rapportare alle criticità sopra segnalate, appare condivisibile la valutazione comunale, sia in ordine alla dimostrata sussistenza del requisito di cui alla lett. a) del comma 4, art. 2 LR n. 1/ 2008, con conseguente accoglimento della richiesta di svincolo dell’attività alberghiera in oggetto, sia in ordine alla conversione della destinazione d’uso nei termini proposti dalla C.A., ovvero in residenza o altra destinazione d’uso ricettiva, secondo quanto disposto dall’articolo 116, della variante adottata alle N. di A. del PUC, nel rispetto delle modifiche e/o prescrizioni al riguardo formulate (p.to 2.3), sui corrispondenti contenuti normativi.

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In sintesi, con riferimento alle 12 istanze di svincolo sopra individuate, si ritengono condivisibili le proposte comunali di non accoglimento delle richieste di svincolo relative agli alberghi Riviera, San Michele e Impero e di accoglimento delle richieste concernenti gli alberghi Bagnara, Lazzaro, Villa Chiara, Giardino, Felice, Argentina e San Marco, nei termini sopra indicati; non si ritengono invece condivisibili le proposte di non assoggettamento al vincolo di destinazione d’uso alberghiera per le strutture Pozzuolo e Marinella, nei termini sopra visti. 

Quantificata in posti letto, la presente valutazione regionale comporta, a fronte di una richiesta di svincolo di 449 posti letto (inclusi quelli riferibili alle strutture con cessata attività), l’accoglimento della stessa per complessivi 198 posti letto, di cui 127 destinabili a residenza o, in alternativa, ad altra destinazione d’uso ricettiva diversa da quella alberghiera, 32 ad R.T.A. e 39 a funzioni assistenziali (LR n. 12/2006), il mantenimento della destinazione alberghiera per i residui 251 posti letto (Alberghi: Riviera, San Michele, Impero, Marinella e Pozzuolo).

2.3 VALUTAZIONE DELLE VARIANTI AL VIGENTE SUG PER INDIVIDUAZIONE DI INTERVENTI E NORME TECNICO – URBANISTICHE PER MIGLIORAMENTO E/O AMPLIAMENTO DELLE STRUTTURE ALBERGHIERE

Circa il primo aspetto, le istanze di ampliamento presentate dalle singole strutture ricettive (per l’attivazione della procedura di Sportello Unico per l’Impresa), entrambe comportanti la riorganizzazione complessiva delle strutture, riguardano gli alberghi Adriana e Marina.       

La prima, comportante un incremento del 23,5% della superficie di riferimento (da 986,71 mq. a 1217,85 mq.) dell’Albergo Adriana, in ambito turistico T4 del PUC, è finalizzata sia a migliorare la qualità dell’offerta (12 Junior suite, posti auto, centro benessere, ecc…) che ad adeguare i locali alle norme vigenti, principalmente attraverso l’avanzamento del fabbricato sul fronte strada.     Intervento che appare compatibile con la vigente classificazione paesistica (TU) di PTCP.

Più articolata, oltre che più consistente (incremento del 46% c.ca della superficie di riferimento, da 1.143,89 mq. a 1.668,99 mq.), è la previsione di ristrutturazione con ampliamento proposta dall’Albergo Marina, sul presupposto dello svincolo dell’Hotel Marinella, della medesima proprietà, invocando l’applicazione dell’art. 2, punto 4, della LR n. 1/2008.        L’ampliamento, principalmente consistente nella sopraelevazione di un piano dell’edificio principale e di più livelli del corpo di fabbrica a sud-ovest, è finalizzato a migliorare sia la qualità dell’offerta che la potenzialità ricettiva (da 45 a 83 posti letto), e comporta anche previsioni di riorganizzazione della circostante viabilità, con ipotesi di parcheggio interrato meccanizzato, allargamento e parziale interramento di tratti dell’adiacente viabilità veicolare, realizzazione di ascensore e passerella pedonale ad uso pubblico, per il collegamento della via Aurelia alla soprastante via Crocetta, ecc……………

Il contesto paesistico dell’intervento, assoggettato a regimi di conservazione (IS.CE e ID.CE) dal PTCP e a specifico vincolo di notevole interesse pubblico (DM 15.06.1953), assume un non trascurabile rilievo nella connotazione di tale tratto di litorale, con derivata necessità di acquisire, stanti anche la consistenza e complessità delle relative previsioni, maggiori approfondimenti sulla proposta progettuale presentata, oltre al vincolante parere della competente Soprintendenza.        Ne deriva, pertanto, la necessità di sospendere la valutazione del relativo progetto.

Riguardo alle modifiche apportate alle Norme di Attuazione del Piano, si segnala:

per l’articolo 57 (strutture turistico-ricettive):

• al comma 1 è da sostituire il riferimento generico alle “strutture turistico ricettive” con quello specifico agli “alberghi”;
• i commi 3, 4 e 7 sono da stralciare in quanto meramente ripetitivi di disposizioni di legge, sostituendo conseguentemente l’espressione contenuta nel comma 5 “strutture alberghiere che rientrano nei casi di cui al punto precedente” con “strutture alberghiere oggetto di svincolo nei modi di cui alla LR n. 1/2008”;
  • il comma 6, non riferito alla disciplina urbanistica degli alberghi, deve essere stralciato;

per l’articolo 67 (ambiti turistici T):

• al comma 5, circa la modifica delle tipologie d’intervento, le stesse debbono, per quanto segnalato in premessa, essere circoscritte agli edifici a destinazione alberghiera oggetto di svincolo;
• al comma 8.2, corrispondente alla disciplina di un ambito destinato a campeggio, sono da stralciare le modifiche apportate, tra cui la riduzione dei parametri edilizi per interventi di demolizione – ricostruzione, in quanto non riconducibili al campo di applicazione dell’art. 2 della LR n. 1/2008;
• analogamente, al comma 8.5, ambito T5, le specificazioni inserite non sono pertinenti alla presente procedura di variante, e pertanto da stralciare.

per l’articolo 115 (capacità ricettiva esistente):

• le modifiche introdotte, oltre a costituire – come sopra detto – necessario coordinamento con gli adempimenti di cui all’art. 2 della L.R. n. 1/2008, comportano anche l’eliminazione dell’esistente vincolo, definito “valore minimo inderogabile”, sia sulla quantificazione complessiva dei posti letto a livello comunale di tutte le tipologie ricettive presenti, che sulla specifica struttura, dell’unica Residenza Turistica Alberghiera (Quisiana) esistente, in oggi come allora, all’interno del territorio comunale.        Tali variazioni, ovvero la modifica della tabella riferita alle RTA esistenti e lo stralcio dell’ultimo comma (da adeguare nella consistenza dei posti letto in relazione alle determinazioni relative alla presente variante), non possono, pertanto, per quanto sopra segnalato (punto 2.1), essere oggetto del presente procedimento, con conseguente necessità di ripristino dei relativi contenuti.

per l’articolo 116 (ex “dimensionamento della capacità ricettiva”, ora “programmazione dell’offerta turistica”):

• anche per questo articolo, come per il precedente, la modifica è volta ad eliminare l’aspetto programmatorio e vincolante (tabella B) riferito a tipologie di strutture ricettive non alberghiere, in particolare campeggi ed RTA, che, per quanto sopra segnalato (punto 2.1), non potendo essere oggetto del presente procedimento non può essere valutato nella presente sede, con conseguente necessità di ripristino di tali contenuti;
• la tabella, deve essere adeguata, sia sostituendo la dizione di svincolo “svincolo alberghiero ai sensi dell’art. 57 punto 4 delle presenti Norme”, con il rimando alla procedura di cui alla presente legge, sia con l’inclusione dell’albergo “Giardino”, tra le strutture oggetto di svincolo alberghiero, oltre che, ovviamente, per il coordinamento con i contenuti delle presenti valutazioni, riferite sia agli alberghi oggetto di svincolo, che alle destinazioni d’uso impresse;
• al comma 4, la possibilità di ampliamento (10% della Sr) per le strutture svincolate con la presente procedura (ovviamente non estensibile sulla base del solo presupposto della dismissione dell’attività), allo scopo di riservare una quota, pari al 30%, della destinazione residenziale ammessa, a prima casa per residenti nel Comune di Celle, non può essere condivisa, dal momento che l’impossibilità di ammettere ampliamenti nei fabbricati attualmente destinati ad albergo, costituisce uno dei presupposti per la valutazione dell’eliminazione del vincolo alberghiero.      Ciò comporta la necessità di stralcio del presente comma;   
• il comma 6 deve essere stralciato, in quanto riferito anche ad aspetti non strettamente attinenti i contenuti di cui all’art. 2 della LR n. 1/2008.

Per l’articolo 117 (ex “recupero dei posti letto in albergo”, ora “norme generali d’intervento”), occorre in primo luogo segnalare, come la disciplina vigente presenti contenuti che sarebbe opportuno mantenere, in quanto coerenti con gli obiettivi generali della norma, in termini di potenziamento e qualificazione dell’offerta turistica.   Si segnala, altresì, la necessità di un opportuno coordinamento del comma 1, con quanto disciplinato dal precedente articolo, al comma 3.

2.4 ESAME DELLE OSSERVAZIONI

PROPOSTA CONCLUSIVA

Per quanto sopra considerato e valutato si ritiene che la variante in esame sia meritevole di approvazione nei limiti e con le prescrizioni di cui sopra e che, conseguentemente:

o       sia da accogliere la proposta comunale di eliminazione del vincolo di destinazione d’uso ad albergo operante ex lege nei confronti degli alberghi: Bagnara, Lazzaro, Villa Chiara, Giardino, Felice, Argentina e San Marco, con attribuzione agli stessi della disciplina urbanistico-edilizia sopra indicata; 

o       non possa costituire oggetto di valutazione nella presente sede la disciplina non riconducibile ai contenuti di cui all’art. 2 della L.R. n. 1/2008;

o       Sia da provvedere in ordine alle osservazioni presentate nei termini indicati nell’allegata tabella.

ELABORATI DA APPROVARE:

• fascicolo: “Norme di Attuazione di conformità e congruenza”, articoli 57, 67, 115, 116 e 117, da modificare e/o integrare con le prescrizioni sopra indicate;
• Tav. V40 SP del 25 marzo 2009, in scala 1:2.000.

ELABORATI ALLEGATI:

        ·      Tabella delle osservazioni.

[1][1] Dal confronto degli elenchi si rileva, inoltre, la mancata corrispondenza della struttura denominata “La Lucciola”.